年内走出独立行情，公募REITs整体获得险资、FOF青睐。
数据显示，截至9月2日，已上市的42只公募REITs中有35只年内在二级市场的成交价上涨，占比超过八成。其中的20只年内涨幅超过了10%，7只年内累计上涨了20%以上，2只累计上涨超过30%。
增量资金也在陆续入场，基金2024年半年报显示，至今年6月底，险资出现在33只公募REITs的前十大持有人行列，合计持有份额达20.1亿份。另外，截至今年6月底，45只公募FOF产品的持仓出现公募REITs，合计持仓市值达7317.33万元，较去年底的明显增加。
公募REITs获险资青睐
整体来看，截至目前，保障性租赁住房类型的公募REITs年内整体涨幅居前，其中，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT的年内涨幅在30%左右。2024年半年报显示，多数的保障性租赁住房类公募REITs今年上半年净利润均同比实现增长。
其中，中金厦门安居REIT对应的保障性租赁住房出租率今年上半年出租率最高。该REIT半年报提到，截至今年6月底，基础设施项目实际出租面积19.76万平方米，按建筑面积计算，基础设施资产出租率为99.51%。
2家险资背景机构现身该REIT的前十大持有人行列。平安财产保险旗下的传统普通保险产品新进为中金厦门安居REIT的第5大流通份额持有人，持有数量为1365.04万份；工银安盛人寿保险旗下的短期分红持有份额数量不变，仍为1095万份。
华夏北京保障房REIT截至今年6月底的前十大流通份额持有也有2家险资机构。其中，中国人寿保险－万能－国寿瑞安在今年上半年减持，截至期末仍为该REIT第2大流通份额持有人，持有份额1680.79万份；新华人寿保险－万能－得意理财－018L－WN001沪也在上半年新进为第十大持有人。
另一只保障性租赁住房公募REITs——华夏基金华润有巢REIT的前十大流通份额持有人中的7位均是险资。与去年底相比，中国平安财产保险－传统－普通保险产品、同方全球人寿保险、海保人寿保险－传统险二等3位均是新进前十大的持有人，剩余的4位多数是持有份额不变。
整体来看，Wind数据显示，截至今年6月底，险资出现在33只公募REITs的前十大持有人行列，合计持有份额达20.1亿份。
从具体持有的险资主体，同方全球人寿保险截至今年上半年底重仓的公募REITs多达10只。除了前述的华夏基金华润有巢REIT，同方全球人寿保险对华夏合肥高新产园REIT的持有份额也超过2000万份。中国平安财产保险－传统－普通保险产品则重仓4只公募REITs，多为保障性租赁住房REITs。
海保人寿保险-传统险二也重仓3只公募REITs，其中在华夏合肥高新产园REIT的持有份额超过2000万份。
45只FOF持仓出现公募REITs
FOF参与公募REITs的力度有所加大。距离去年7月首批公募FOF将REITs纳入投资范围已过去一年多，从最新披露的2024年半年报来看，Wind数据显示，45只公募FOF产品的持仓出现公募REITs，合计持仓市值达7317.33万元，较去年底的10只FOF、3195.25万元有了明显的增加。
汇添富添福盈和稳健养老目标一年持有在今年6月底持有公募REITs市值最高，达2044.5万元，仅持有华夏中国交建高速REIT。该基金半年报提到，今年上半年维持了债券资产的积极配置，适当参与REITs配置，给组合贡献正向收益。
中欧盈选平衡6个月持有也将公募REITs的持仓市值增至772.12万元，该基金的半年报提到，今年上半年加大REITs资产的配置力度，将REITs资产占基金净资产的配置比例提升至5%以上。作为一只平衡型FOF，该基金权益类资产配置比例中枢为50%，同时积极寻找机会参与REITs、债券型基金（QDII）、互认基金等资产的配置，努力发挥平衡型FOF产品的多元资产配置优势。
汇添富添福增长稳健养老目标一年持有、中欧预见稳健养老一年持有、招商智安稳健配置1年持有、华夏养老2040三年、华夏养老2045三年等FOF对REITs的持仓市值也超过300万元。
流动性问题值得关注
虽然公募FOF整体加大对REITs的关注，但流通性问题仍值得关注。前述的汇添富添福盈和稳健养老目标一年持有半年报提到部分REITs产品还具有较高的股息回报，但是流动性不佳的问题仍然存在，保持适当的配置比例。
招商基金也观察到，当前各REITs产品普遍倾向增加战略投资人占比，以确保发行顺利，因此战配投资者募集占比呈现上升趋势，网下投资者和公众投资者占比有所下降，这可能间接导致新发项目的二级市场流动性承压。
展望后期，他们认为，当前二级市场REITs经过一轮估值抬升和行业轮动以后，估值处于相对合理水平，派息率对机构配置盘仍有吸引力，但短期部分REITs出现了获利回吐，震荡加剧的走势，部分机构短期配置行为变得谨慎。预计在没有政策或重大事件催化的背景下，市场或将维持震荡分化的走势。
为此，短期要防止行业轮动、价格分化对绝对收益带来的负面影响。可考虑逢低参与REITs一二级市场估值合理的项目，并提高对二级市场波动的容忍度，布局长期投资机会。
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